Тверская область, г. Торопец, ул. Калинина, д. 53 |
+7 910-536-15-45 8-48268-2-37-98 |
Квартиры
Дома, коттеджи, дачи
07.03.2024 | С Международным женским днем!
29.12.2023 | С Новым годом!
|
Цены на квартиры: почему они бывают такими разнымиСуществует такое понятие - «среднерыночная цена». И здравый смысл вроде бы подсказывает, что за предлагаемые (к продаже или аренде - это в данном случае несущественно) объекты собственники должны просить приблизительно одинаковые деньги. Жизнь, однако, эти теоретические построения блистательно опровергает. Недавно на одной популярной доске объявлений мы видели предложения по аренде стандартных однокомнатных квартир: они предлагались как за нормальные на сегодня 30-35 тыс. руб. в месяц, так и за 19 тыс., и даже за... 125 тыс.
Это не ошибка: действительно, 125 тыс. рублей, квартира самая заурядная... Мы решили разобраться, что за всем этим кроется.
Предварительно - сами, далее - агент
Большим подспорьем на данном этапе могут оказаться различные автоматические калькуляторы в интернете. Например - электронный сервис «Оценка аренды квартир» от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». А также - «Оценка квартир в Москве в режиме онлайн».
В целом, эти калькуляторы неплохо определяют среднерыночную цену, отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.
Изучая рынок и щелкая по калькуляторам, вы получите представление о ценах, но для того, чтобы оценить точно, необходимо обратиться к специалисту. Лишь опытный агент способен учесть все нюансы - начиная от таких очевидных, как метраж, количество комнат и расстояние до ближайшего метро, и заканчивая малоуловимыми - состоянием квартиры и подъезда, видом из окна, наличием или отсутствием посторонних шумов и запахов. «Совет можно получить в любом агентстве недвижимости, - напоминает Мария Жукова, первый замдиректора компании «МИЭЛЬ-Аренда». - Клиентов консультируют бесплатно и всегда помогут определиться с ценой на жилье».
10-20%, и клоуны не помогут
От себя автор может добавить, что в массовом сегменте (т.е. там, где заключается 95% всех сделок) подобные мотивы не действуют, и цены на квартиры стремятся к единообразию. Попытка владельца однушки в Бирюлево увеличить цену за счет фарфоровых клоунов приведет лишь к тому, что клоуном станут считать самого владельца. Это в лучшем случае. А в худшем (если фигурки действительно ценные) недвижимость снимут, но через месяц хозяин не обнаружит в квартире ни жильцов, ни клоунов...
Дороже: чаще всего жадность. В разных видах
Повышенные аппетиты продавцов жилья активно подогревают «соседские истории» - это когда сосед хозяина квартиры Иван Иваныч продал «в точности такую же квартиру» за «сто-пятьсот мульонов». Историю на сей счет (правда, случилась она уже более 10 лет назад) автор может рассказать и из своего опыта. Была у меня знакомая, проживавшая в коммуналке в дореволюционном доме в районе Арбата. В 90-е годы квартиры по соседству разлетались как горячие пирожки - их активно расселяли для нужд «новых русских». И каждый владелец комнаты получал по итогам процедуры по двухкомнатной квартире где-нибудь в Отрадном или Чертаново. Знакомая моя, однако, немного опоздала к этому празднику жизни: старушки, населявшие остальные комнаты ее квартиры, все никак не могли решиться на разъезд. «Созрели» (частично они сами, а частично уже наследники) лишь к 2004-му - и тут выяснилось, что благословенные времена миновали, богатые теперь покупают квартиры в новых домах, специально для них и построенных. А расселенные коммуналки... Не то чтобы они совсем никому не нужны, но это уже далеко не так «айс», как было лет десять назад.
Но собственники комнат в арбатской коммуналке пытались доказать риелторам, что им «положены» отличные квартиры - уж никак не меньше двушки в 54 «квадрата» где-нибудь в районе метро «Аэропорт». Квартиру пытались расселить пять агентств - и все бросали это дело, не выдерживая общения с темпераментными владельцами. Расселить удалось лишь шестому - да и то не благодаря какому-то суперпрофессионализму агентов, а потому, что собственники наконец-то стали понимать, что против лома нет приема. Чуда, как вы понимаете, не произошло: дама получила однокомнатную квартиру. 31 кв. м с кухней 5. Девятиэтажка в пяти остановках от «Медведково».
...Но вернемся к причинам, по которым собственники выставляют цену выше разумного. В аренде таковой часто является непропорционально дорогой ремонт, сделанный в заурядной квартире. Хозяин расстарался и положил наборный паркет, умопомрачительную сантехнику и многоуровневые натяжные потолки с встроенным светом - ему кажется, что такой объект должен сдаваться дороже прочих. Но увы! - рынок (особенно в экономклассе) на все это внимание не обращает. Из базы данных снимающие выбирают то, что доступнее по цене...
Дешевле: тут все опаснее
- квартира с дефектами, особенно юридическими. Их перечень огромен - тут и дети, не включенные в состав собственников при приватизации; и бывшие в истории квартиры сделки с участием граждан, состоящих на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах; и собственники, находящиеся в местах лишения свободы. И еще многое другое. Объединяет эти ситуации одно - есть некоторый человек, имеющий основания оспорить проведенные с квартирой сделки. Если он окажется успешным в суде, новому собственнику придется как минимум давать этому человеку отступное за то, чтобы тот отказался от своих претензий. Как максимум - вернуть ему квартиру.
- на рынке аренды - пересдача. Суть этой технологии простая: есть квартира, стоящая, к примеру, 30 тыс. руб. Ее снимают (именно за эту сумму), а потом арендатор, выдавая себя за собственника, выставляет на сдачу за 25 тыс. Но с условием, что нужно заплатить сразу за полгода вперед, т.е. 150 тыс. единовременно. Получив эти деньги, мошенники исчезают, оставляя найденных ими арендаторов разбираться с настоящим хозяином.
- на рынке новостроек - квартира из числа тех, которые никогда не будут построены. По причине проблем у застройщика.
В отдельную категорию стоит выделить «заманухи» от агентств недвижимости. Тут по цене, которой в природе не существует, выставляют объекты агентства недвижимости. Далее два варианта: либо человека, позвонившего по объявлению, пытаются «уболтать» прямо по телефону. Дескать, интересующая вас квартира была, но ее пять минут назад сняли/купили, но у нас есть другое предложение. Правда, оно «чуточку» дороже.
Второй вариант: риелтор не поленится поехать на просмотр, а о том, что цена выше, сообщит снимающему/покупателю прямо на месте - вот, хозяин, нехороший человек, полчаса назад передумал и повысил цену. Расчет строится на то, что человек, потративший время на поездку, согласится на более высокую цену.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Рассчитывать, что дилетант, только вышедший на рынок, вдруг поймает выгодное предложение (которое до него видели десятки глаз, но почему-то проглядели), - это верх наивности.
Источник: http://news.ners.ru/ Фото: http://vdmsti.ru/
|